当前销售增速下滑叠加利润率下滑，如果2022年有息负债收缩速度放缓，预计去金融化将延后到2024年中。当前A股重点房企三道红线中已满足两条，即现金短债比和净负债率。销售增速下滑，再叠加2021年去金融化过快后再2022年迎来修正，因此去杠杆周期将延长，且迎来缩表的情况。结算加速虽然可以提前去杠杆，但是由于当前处于销售负增长区间，因此会造成房企在2023年下半年出现缩表的情况，合同负债下降过快，意味着预计2024年结算收入大幅下降，无货可结的情况。而行业净利润率如果在2022年企稳回升至2.4%，那么预计能提前至2023年底完成去杠杆。

　　2021年房企资产扩张回落至2014年水平，盈利能力创新低。2021年重点房企资产扩张大幅收缩68%，回落到2014年的水平，主要源于负债和利润扩张的持续大幅收缩，以及权益扩张的减少。而造成房企毛利率和净利率双杀的，主要因素是：①高价地被套，房企从2018年便开始大规模计提存货减值准备，而2021年计提的存货跌价损失是2020年的1.4倍之高；②三费率回升，源于财务费用提升57%，主要是因为2021年是公司债到期偿还的高峰期，出现房企债务违约后，部分房企信用债没法展期；③2021年重点房企投资收益出现10年来的首次减少，同比2020年减少了22%，主要是由于联合营项目毛利率下降。④自2020年“三道红线”出台之后，房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东对利润的大幅吞噬。

　　房企继续降有息负债去库存，加快周转保现金。一方面，2021年受融资三道红线试点扩大的影响，房企继续降杠杆，重点房企有息负债规模首次减少，同比下滑3%。由于融资红利和土地红利的消失，在降杠杆过程中，房企土储扩张速度放缓，拿地不再激进，尤其是表内土储。另一方面，房企也在加快盘活库存，因为在限价政策下以往赚取级差地租的模式被打破，而优秀的房企将享受管理红利，重点房企从拿地-销售-竣工交付的速度在加快，从2020年平均3.3年加快到2021年平均3.0年。

　　持续降土储，竣工增长是亮点。1)重点房企土储规模首降，降幅高达8.7%至18亿平，去化周期微降至4.72年。民企降绝对规模、央企降去化周期，国企去化周期逆势提升5.4年，为三种最高。2)2021年实际新开工反弹2%，但2022年计划开工大幅下滑27%；竣工稳健增长，2021年增长7%，2022年竣工计划仍增7%。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大，继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份；同时宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团等，并持续推荐一线央国企。