近日，湖南省住建厅印发关于征求《湖南省落实房屋市政工程建设单位工程质量首要责任实施办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）意见的通知。《征求意见稿》适用于湖南省行政区域内的新建、改建、扩建房屋建筑和市政基础设施工程以及相关建设单位。

《征求意见稿》规定，住宅等建设单位法定代表人和项目负责人在工程设计使用年限内对工程质量承担终身责任。住宅工程如使用不合格的防水材料，或者在房屋保修期内屋面、墙面大面积渗漏需要返修等严重工程质量问题，未按照整改要求限期改正的，住房和城乡建设主管部门应暂停其区域内项目预售或房屋交易合同网签备案，待批准复工或整改符合要求后方可恢复。

湖南省《征求意见稿》不仅要求建设单位法定代表人和项目负责人签署质量终身责任承诺书，还特别对防水保温等建筑材料以及防水工程质量等提出明确要求，反映了当地切实加强住宅等建设工程质量和全力推进房屋市政工程建设高质量发展的决心。此外，近期，全国多个省市相续开展了房地产市场整治行动，均将渗漏空鼓开裂等老百姓投诉量最多的房屋质量问题列入整治重点，这些意味着高品质的防水材料以及专业、规范的施工工艺将成为房屋建设工程最基本的要求，非标产品将受到更多挤压，并一步步被淘汰出局。

不得肢解发包工程、违规指定分包单位

建设单位法定代表人和项目负责人在工程设计使用年限内对工程质量承担终身责任。法定代表人应当按照规定委托授权项目负责人相应组织协调和管理权限，明确质量责任，依据有关法律法规及标准规范履行职责。法定代表人和项目负责人应当按照规定签订工程质量终身责任承诺书。

同一项目不同任期法定代表人和项目负责人各自对任期内的工程质量承担终身责任。工程建设过程中，项目负责人发生变更的，继任项目负责人应组织对已完成工程质量进行全面检查评估。

建设单位应当严格履行基本建设程序，在工程开工前，依法办理施工图审查、特殊消防工程设计审查及施工许可（含工程质量监督）等建设手续，依法依规应当办理施工许可手续及进行开工安全条件审查的项目，未办理施工许可手续及进行开工安全条件审查不得擅自组织开工建设。工程完工后，按规定申请联合验收，组织工程竣工验收，并办理竣工验收备案手续，按规定向有关部门移交工程档案。

建设单位应依法将工程择优发包给具备相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位，不得肢解发包工程、违规指定分包单位，不得直接发包预拌混凝土以及地基与基础工程、消防工程、室外工程等专业分包工程，不得指定按照合同约定应由施工单位采购的装配式建筑构配件、建筑材料和设备或者指定生产厂、供应商。应当依法与有关单位订立书面合同，明确双方权利和义务。应按规定向勘察、设计、施工图审查、施工、监理等单位提供与工程建设有关的原始资料，并保证其真实、准确、齐全。

未组织分户验收，不得组织竣工验收

建设单位在收到施工单位提交的工程竣工报告和监理单位提供的工程质量监理情况报告后，应及时组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收及工程施工质量评价。验收时，严禁弄虚作假、降低验收标准，将不合格工程按照合格工程验收。

住宅工程竣工验收前，建设单位应按照相关规定进行分户验收，未组织分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收。分户验收合格后，按套出具质量合格文件。

住宅工程竣工验收前，建设单位和物业服务企业应当进行现场查验（投保住宅工程质量缺陷保险的，建设单位还应通知承保单位工程质量风控团队一起进行工程质量查验）。建设单位应组织已预售商品房所有购房业主代表参与所购商品房户内及室外施工质量检查。针对购房业主代表提出的工程质量问题，建设单位应组织施工、监理等单位按照验收规范和设计文件相关要求进行整改，整改结果应反馈购房业主；购房业主代表提出的其他意见建议，建设单位应积极主动沟通，充分研究后回复处理结果。检查结果及整改结果由建设单位收集归档，在商品房交房时交付购房业主。

鼓励建设单位在工程建设过程中，通过组织业主开放日或运用信息技术等方式，及时向购房业主展示工程形象进度、隐蔽工程质量等信息。

住宅工程竣工验收前，已开展政府购买服务的项目，服务机构检查报告中的质量缺陷问题应完成整改；已购买住宅工程质量潜在缺陷保险的项目，保险机构委托的风险管理机构检查报告中的质量缺陷问题应完成整改。

建设单位应按照规定在建筑物的明显部位镶刻建筑铭牌，标注竣工时间，建设、勘察、设计、施工、监理等单位名称和项目主要负责人姓名，工程施工质量评价结果等信息。

建设单位应独立设置质量保修管理机构

建设单位应将新建商品住宅项目符合交付使用条件的证明材料于交房前五日内在交房现场显著位置公示，公示期限不得少于三十日。在办理房屋交付时，应当向购买人提供现行版本《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。

建设单位是住宅项目质量保修的首要责任人，应建立质量回访、质量维修制度和投诉、纠纷协调处理机制。建设单位应独立设置质量保修管理机构，并指派专职质量保修负责人，按照国家和本省规定、以及合同约定履行保修义务。质量保修负责人应有权调动企业内部客服、工程、质量管理等部门，统筹调配相应资源，及时、妥善完成质量保修，并进行验收，质量保修负责人及联系方式应在《商品房买卖合同》中告知购房人。

建设单位对所有权人的质量保修期限自交付之日起计算；经维修部位的保修期限，自维修验收合格之日起计算，具体期限由建设单位和所有权人参照国家和本省保修期相关规定约定。

建设单位按照规定已购买住宅工程潜在质量缺陷保险的项目，属于保险范围内质量缺陷保修，按照相关保险规定执行。

建设单位应当在商品房买卖合同中明确，在其注销情形下，承接质量保修责任的其他建设单位或者具有承接能力的法人及其法律责任，在申请住宅工程竣工验收备案时，向工程竣工验收备案管理部门提供企业注销后其开发项目的法律责任承续的说明材料，明确项目公司注销后，承续该项目质量保修责任的主体。保修期内出现严重质量问题的，除追究项目公司的责任外，同时依法追究其负有责任的工程建设参与方的相关责任。

使用不合格防水保温材料暂停交易合同网签备案

住宅工程因存在以下违法违规行为情形之一的，住房和城乡建设主管部门应暂停其区域内项目预售或房屋交易合同网签备案，待批准复工或整改符合要求后方可恢复。

（一）发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的。

（二）被住房和城乡建设主管部门连续两次认定工程质量管理标准化考评不合格的。

（三）使用不合格建筑材料、构配件（包括：钢筋、连接件、预拌混凝土、预制装配式建筑构件、保温材料、防水材料、门窗、排水管材等重要结构性和功能性建筑材料），需要全面停工的。

（四）弄虚作假、降低工程质量，将不合格工程按合格工程验收（含分户验收），或风险管理机构检查发现的严重质量缺陷或严重质量风险问题，未经改正，明示或者暗示有关单位验收通过的。

（五）保修期结束前发生影响公共安全、公共利益的建筑构件或外墙建筑材料脱落造成人员伤亡、财产损失，或者屋面、墙面大面积渗漏需要返修等严重工程质量问题，未按照整改要求限期改正的。

（六）存在其他严重工程质量安全违法违规行为的。

建设单位存在工程质量违法违规行为的，依法予以查处，并依法追究企业法定代表人和项目负责人责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任；项目负责人因调动工作等原因离开原单位，或者已退休的，仍依法追究相应责任。

政府投资的建设工程，涉及建设单位法定代表人责任的，将同时抄告项目建设单位上级主管部门。